Contractul de arendare este una dintre cele mai utilizate forme prin care terenurile și alte bunuri agricole sunt date spre exploatare. Prin acest contract, proprietarul sau persoana care are dreptul de a exploata un bun agricol îl pune la dispoziția arendașului, care îl folosește pentru desfășurarea activităților agricole, în schimbul unei arende, care poate fi o suma de bani sau chiar o cotă-parte din producția obținută.
Codul civil stabilește o serie de reguli speciale pentru contractul de arendare în articolele cuprinse între 1836-1850 în care sunt prevăzute bunurile ce pot fi arendate și forma contractului, plata arendei, pierderea recoltei, reînnoirea contractului și încetarea acestuia.
Ce bunuri pot fi arendate?
Cel mai frecvent este vorba despre terenuri cu destinație agricolă, precum terenuri arabile, vii, livezi, pepiniere, pășuni ori terenuri ocupate de construcții și instalații necesare activităților agricole. De asemenea, pot fi arendate și animale, construcții, mașini, utilaje și alte bunuri cu destinație agricolă.
Reguli importante
Una dintre cele mai importante reguli este prevăzută de art. 1838 Cod civil, prin care contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute. Așadar, un simplu acord verbal între proprietar și persoana care dorește să exploateze terenul nu este suficient.
În plus, arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local al zonei în care se află bunurile agricole arendate, iar dacă terenurile sunt situate pe raza mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului trebuie depus la fiecare dintre acestea.
Această formalitate este importantă și pentru că, în condițiile legii, contractul de arendare încheiat în formă autentică/înregistrat la consiliul local constituie titlu executoriu pentru plata arendei. Deci, dacă arendașul nu își achită arenda la termen, contractul poate permite recuperarea acesteia prin executare silită fără ca arendatorul să fie nevoit să obțină mai întâi o hotărâre judecătorească pentru stabilirea obligației de plată.Durata arendării trebuie, în mod normal, stabilită în contract. Dacă aceasta nu este determinată, Codul civil prevede că arendarea se consideră încheiată pentru perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul încheierii contractului.
Ce se întâmplă dacă recolta este distrusă?
De multe ori, activitatea agricolă depinde de factori care nu pot fi controlați, precum seceta, grindina sau inundațiile. Din acest motiv, legea prevede reguli speciale pentru situațiile în care recolta este distrusă de o calamitate naturală. Astfel, dacă pe durata contractului întreaga recoltă a unui an sau cel puțin jumătate din aceasta este distrusă din cauze independente de voința arendașului, acesta poate cere reducerea proporțională a arendei. Această regulă se aplică atunci când arenda este stabilită în produse agricole, într-o sumă de bani fixă sau într-o sumă calculată în funcție de valoarea unei anumite cantități de produse agricole. Dacă arendarea este încheiată pentru mai mulți ani, reducerea arendei nu se stabilește pentru fiecare an în parte, ci la finalul contractului, ținându-se cont de recoltele obținute pe întreaga perioadă.
Există însă și situații în care reducerea nu poate fi cerută. De exemplu, arendașul nu poate solicita reducerea dacă recolta a fost distrusă după ce a fost deja culeasă sau dacă, la momentul încheierii contractului, se știa deja despre cauza care urma să producă paguba.
Cine suportă pierderea dacă arenda se plătește în produse?
Atunci când arenda reprezintă o anumită cotă din fructele obținute, pierderea neprevăzută a acestora este suportată proporțional de cele două părți. În acest caz, dacă arenda este stabilită ca o anumită parte din recolta obținută, iar o parte din recoltă este distrusă înainte de a fi împărțită, pierderea se suportă proporțional și, în principiu, niciuna dintre părți nu poate solicita despăgubiri celeilalte.
Contractul se reînnoiește automat?
Da, în anumite condiții. Potrivit Codului civil, contractul de arendare se reînnoiește automat pentru aceeași durată dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris celeilalte refuzul reînnoirii. În cazul general, refuzul trebuie comunicat cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea contractului, iar pentru terenurile cu destinație agricolă, cu cel puțin un an înainte, iar dacă durata contractului este de cel mult un an, aceste termene se reduc la jumătate. Prin urmare, atât proprietarul, cât și arendașul trebuie să verifice din timp data expirării contractului dacă nu doresc continuarea acestuia.
Cum încetează contractul de arendare?
Contractul poate înceta în mai multe situații, inclusiv prin ajungerea la termen, prin acordul părților sau prin alte cauze prevăzute de lege ori de contract.Totuși,Codul civil reglementează și anumite situații speciale în care contractul de arendare încetează ca urmare a unor împrejurări care îl privesc pe arendaș. Astfel, decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului pot determina încetarea contractului, în condițiile prevăzute de lege. Aceste situații țin de caracterul particular al contractului de arendare și de persoana arendașului, având în vedere că exploatarea terenului agricol presupune îndeplinirea unor obligații specifice.
În concluzie, contractul de arendare presupune mai mult decât transmiterea unui teren pentru o simplă folosire. Atât proprietarul, cât și arendașul au drepturi și obligații care trebuie cunoscute și respectate, iar pentru evitarea unor eventuale conflicte, contractul trebuie redactat clar, cu precizarea bunurilor arendate, duratei, cuantumului și modalității de plată a arendei, precum și a condițiilor privind folosirea și încetarea contractului.
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine.
Te invităm, așadar, să dai like & share printr-un simplu click mai jos.
Totodată, te invităm să lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumim!
Be Smart & Stay Safe!
Echipa TGZ Legal.