Securizarea tranzacțiilor imobiliare
Achizițiile imobiliare, fie ele rezidențiale sau comerciale, reprezintă unele dintre cele mai importante investiții financiare pe care le face o companie sau o persoană fizică. Piața imobiliară din România, deși dinamică, ascunde numeroase riscuri juridice. O greșeală în faza de verificare sau negociere poate duce la pierderea avansului, la preluarea de datorii ascunse sau, în cel mai rău caz, la un litigiu costisitor pentru proprietate.
Rolul TGZ Legal este de a asigura securitatea tranzacției. Nu permitem clienților noștri să semneze până când nu suntem absolut siguri de validitatea juridică a proprietății și de protecția contractuală a intereselor lor.
Real Estate Due Diligence reprezintă analiza juridică aprofundată a unui imobil înainte de achiziție, dezvoltare, investiție sau finanțare. Spre deosebire de o simplă verificare formală a Cărții Funciare, due diligence-ul imobiliar oferă o imagine completă asupra situației juridice reale a proprietății și asupra riscurilor asociate tranzacției.
Când este recomandat
Ce asigurăm prin due diligence
Procesul de due diligence imobiliar este structurat și documentat, acoperind toate elementele juridice relevante pentru securizarea tranzacției și protejarea intereselor clientului.
Validăm istoricul complet al imobilului și legalitatea tuturor transferurilor, de la primul proprietar până în prezent.
Identificăm orice element care poate afecta transferul sau utilizarea deplină a proprietății.
Stabilim cadrul legal și urbanistic aplicabil, inclusiv restricțiile de construire sau utilizare.
Analizăm orice limitare legală impusă de autorități care poate afecta valoarea sau utilizarea imobilului.
Transformăm analiza juridică într-un instrument de decizie, oferind recomandări concrete pentru structurarea optimă a tranzacției.
Real Estate Due Diligence nu este un exercițiu formal, ci un instrument de prevenție juridică și de protecție a investiției. O verificare incompletă poate conduce la pierderea dreptului de proprietate, litigii costisitoare sau imposibilitatea finanțării ori a exit-ului din investiție.
Promisiunea de vânzare-cumpărare
Mitul antecontractului
Mulți clienți cred eronat că promisiunea este doar o „rezervare". Conform Codului Civil, promisiunea bilaterală este un contract în sine, care naște obligații ferme pentru ambele părți.
Termenul legal
Dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul final, cealaltă parte are la dispoziție un termen de 6 luni pentru a cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Protecție maximă
Cel mai important aspect juridic: odată ce promisiunea este semnată la notar, solicităm notarea acesteia în Partea a III-a a Cărții Funciare.
Având în vedere forța obligatorie a promisiunii, negocierea clauzelor este esențială. Experiența noastră ne determină să insistăm asupra unor clauze de protecție critice.
Definim clar soarta avansului în funcție de cauza eșecului tranzacției.
Probabil cea mai importantă clauză pentru cumpărătorii finanțați.
Introducem clauze contractuale ferme care obligă vânzătorul să radieze, pe propria cheltuială, toate sarcinile înscrise în Cartea Funciară, asigurând predarea imobilului liber de orice afectare juridică.
Protecția supremă care securizează dreptul de cumpărare.
“Notarea promisiunii în Cartea Funciară este cea mai puternică garanție că avansul și dreptul de cumpărare al clientului sunt securizate. Vânzătorul nu mai poate vinde imobilul unei alte persoane.”
TGZ Legal · Consultanță Real Estate
Cartea Funciară este registrul public oficial, ținut de ANCPI, care conține evidența juridică a tuturor imobilelor din România. Verificarea unui extras CF este esențială pentru a confirma cine este proprietarul real, care este suprafața exactă și, cel mai important, dacă imobilul are datorii (ipoteci) sau litigii notate.
Deși Codul Civil nu impune întotdeauna forma autentică pentru validitatea promisiunii în sine, semnarea la notar este puternic recomandată și devine obligatorie dacă doriți să beneficiați de protecția supremă: notarea promisiunii în Cartea Funciară. De asemenea, forma autentică facilitează executarea silită a obligațiilor.
Dacă promisiunea este valabil încheiată, aveți două opțiuni: 1) Să solicitați restituirea penalităților convenite (de regulă, dublul avansului); sau 2) Să apelați la instanță în termen de 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul final și să cereți o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract.
Notarea în CF este o înregistrare în registrul public (în Partea a III-a) care face promisiunea dumneavoastră opozabilă tuturor. Acest lucru îl împiedică legal pe vânzător să vândă proprietatea altcuiva cât timp promisiunea dumneavoastră este valabilă. Este cea mai bună asigurare că nu veți fi fraudat.
Depinde de ce ați negociat în promisiune. Dacă nu există o clauză specifică, riscați să pierdeți avansul. De aceea, experiența noastră ne determină să includem întotdeauna o „clauză de condiție suspensivă" (clauză de credit) care prevede că, dacă finanțarea este refuzată din motive neimputabile dumneavoastră, promisiunea se anulează și primiți avansul înapoi integral.
Trimite-ne detaliile tranzacției tale și în 24h revenim cu o evaluare completă a riscurilor și pașii de urmat.