În ultimii ani, cumpărătorii care au vrut să achiziționeze o locuință în România s-au confruntat cu mari probleme din cauza unor dezvoltatori imobiliari. Multe firme de construcții au intrat în faliment înainte de a finaliza construcțiile, iar altele au vândut același apartament mai multor clienți simultan. Totodată, au existat cazuri în care banii dați avans au fost mutați în alte afaceri, în loc să fie folosiți pentru ridicarea clădirilor. Din cauza acestor riscuri mari, a fost necesară o intervenție legislativă pentru a-i proteja mai bine pe cumpărători și a corecta toate neregulile existente.
În acest context, în Monitorul Oficial a fost publicat actul normativ cunoscut în spațiul public sub denumirea de „Legea Nordis”. Din perspectivă strict tehnică, această normă modifică în mod direct art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și completează art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
În concret, obiectivele principale sunt de a asigura protecția clienților care achiziționează locuințe și de a construi o relație contractuală mai sigură și mai transparentă între dezvoltator și viitorul cumpărător.
Care este scopul noului act normativ?
Ținta noului cadru legal constă în securizarea tranzacțiilor având ca obiect bunuri viitoare și transparența asupra imobilelor aflate în faza de proiect. Noile dispoziții instituie obligații riguroase pentru dezvoltatorii imobiliari, stabilind condiții mult mai stricte pentru validitatea promisiunilor de vânzare, concomitent cu un regim restrictiv de gestionare a sumelor încasate cu titlu de avans.
Ce obligații concrete instituie noul cadru legal în imobiliare?
- Preapartamentarea
Pentru dezvoltatorii imobiliari, noua legislație impune instituirea obligației de preapartamentare, o procedură nouă în legislația românească, concepută pentru a individualiza fiecare unitate locativă înainte de finalizarea fizică a construcției. Acest mecanism este creat pentru a reduce riscul de vânzare multiplă a aceluiași spațiu de locuit.
De asemenea, procedura de preapartamentare nu reprezintă o simplă notare, ci o înscriere individualizată în baza de date a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.Acest element nou introdus subliniază în mod concret că respectiva construcție se află în fază de proiect sau șantier.
2. Regimul promisiunilor de vânzare
Anterior acestei legi, regimul juridic al promisiunilor de vânzare oferea o mare flexibilitate.
Un antecontract se putea încheia valabil atât în formă autentică, la notar, cât și sub semnătură privată, în baza unui simplu extras de carte funciară pentru informare. Efectele juridice ale celor două forme erau identice.
Noua reglementare modifică, însă, acest aspect și stabilește că toate promisiunile pentru locuințele viitoare trebuie încheiate exclusiv la notar, în formă autentică. Deși această cerință obligatorie aduce o neconcordanță cu actualul Cod civil, care nu cere formă autentică pentru promisiuni (cu excepția donației), legea Nordis stabilește că orice act care nu este semnat în această formă va fi considerat nul, lipsit de valoare legală.
Legea Nordis marchează consolidarea cadrului juridic în domeniul imobiliar, prin impunerea unor standarde sporite de transparență și protecție a intereselor cumpărătorilor, dar, în același timp, evidențiază limitele inerente ale unei intervenții legislative reactive. Deși noile mecanisme contribuie la reducerea riscurilor asociate tranzacțiilor având ca obiect bunuri viitoare, eficiența lor va depinde în mod esențial de modul de aplicare practică și de corelarea cu celelalte norme deja existente. În lipsa unor clarificări suplimentare, anumite dispoziții pot genera dificultăți de interpretare sau chiar blocaje în practică, în special în ceea ce privește regimul sancțiunilor și al operatorilor aflați la început de activitate. În acest context, legea nu elimină riscul juridic, ci îl redistribuie și îl disciplinează, transferând o responsabilitate mai mare asupra dezvoltatorilor și consolidând rolul consilierii juridice în structura oricărui proiect imobiliar.
Într-o piață în care reglementarea devine tot mai complexă, conformitatea nu mai este doar o obligație formală, ci o componentă esențială a strategiei de business. Din această perspectivă, prevenția juridică rămâne principalul instrument de control al riscurilor, iar implicarea timpurie a unui partener juridic competent poate face diferența dintre un proiect sustenabil și unul vulnerabil.
***
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine.
Te invităm, așadar, să dai like & share printr-un simplu click mai jos.
Totodată, te invităm să lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumim!
Be Smart & Stay Safe!
Echipa TGZ Legal.