În viața de zi cu zi, piața imobiliară este una dintre cele mai importante și dinamice zone ale economiei.
Pentru mulți dintre noi, cumpărarea unei locuințe, vânzarea unui imobil sau încheierea unui contract de închiriere reprezintă decizii importante, care implică sume considerabile și efecte pe termen lung.
Tocmai de aceea este esențial să cunoaștem cerințele prevăzute de lege care se aplică acestor operațiuni. În practică, însă, multe dintre informațiile despre tranzacțiile imobiliare provin din experiențele altora, fie de la persoane cunoscute, din discuții online sau din „așa se face”, iar ceea ce este prezentat drept regulă nu este întotdeauna și corect din punct de vedere juridic.
Un mit juridic aparent neimportant poate deveni o problemă serioasă atunci când este vorba despre un contract, o sumă importantă de bani sau dreptul de proprietate asupra unui imobil. O interpretare greșită a unei clauze sau informație considerată sigură poate duce la pierderi financiare, litigii sau chiar la blocarea unei tranzacții.
De aceea, înainte de a te baza pe ceea ce „se spune” în domeniul imobiliar, merită să verifici ce prevede, de fapt, legea. În continuare, demontăm unele dintre cele mai răspândite mituri juridice din domeniul imobiliar și explicăm ce se întâmplă, în realitate, din punct de vedere legal.
Dacă am plătit avansul, înseamnă că apartamentul este automat al meu
Este important de reținut că, din păcate, plata avansului nu te face automat proprietarul apartamentului. Chiar dacă ai achitat o sumă importantă din preț, nu înseamnă că ai dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.
În această situație, cel mai probabil ai încheiat o promisiune de vânzare prin care tu și vânzătorul v-ați obligat să încheiați, la o dată ulterioară, contractul definitiv. Promisiunea nu este același lucru cu contractul de vânzare.
Prin intermediul său, părțile își asumă obligația de a încheia în viitor contractul final, în condițiile stabilite. Cu alte cuvinte, avansul plătit nu „cumpără” apartamentul, ci reprezintă, de regulă, o parte din preț achitată în cadrul obligațiilor asumate.
În ceea ce privește securitatea juridică, una dintre măsurile importante este notarea antecontractului în Cartea Funciară. Potrivit Codului Civil, promisiunea de a încheia un contract privind dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi notată în Cartea Funciară dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
De ce este importantă notarea?
Pentru că aceasta face publică existența antecontractului și îți consolidează poziția juridică față de eventualii terți care ar putea dobândi ulterior drepturi asupra imobilului. Este, așadar, o măsură de protecție care nu trebuie confundată cu dobândirea proprietății.
Notarea antecontractului nu te transformă în proprietar, dar poate contribui semnificativ la protejarea drepturilor tale până la încheierea vânzării.
Pot cumpăra un imobil fără notar dacă fac un contract între mine și vânzător
Este un mit întâlnit adesea în cazul terenurilor, al caselor din mediul rural sau al tranzacțiilor făcute „între prieteni” pentru a economisi taxele notariale.
Mulți cred că un act semnat de ambele părți și, eventual, chiar și cu participarea unor așa-ziși martori este suficient pentru a deveni proprietari. În România, un imobil nu se poate cumpăra printr-un act de mână.
Pentru ca vânzarea unui teren sau a unei clădiri să fie valabilă, contractul trebuie încheiat exclusiv în formă autentică, la notar. În caz contrar, actul este lovit de nulitate absolută, adică, din punct de vedere legal, nu valorează nimic.
Iar pentru a demonta definitiv acest mit, legislația națională este extrem de clară și nu lasă loc de interpretări.
Spre exemplu, articolul 1244 din Codul Civil prevede că „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.
Această frază înseamnă de fapt că dreptul de proprietate asupra unui apartament, case sau teren este un „drept real” care se înscrie în Cartea Funciară, iar legea impune o condiție de formă obligatorie, și anume actul autentic notarial.
Totodată, Codul Civil spune clar că atunci când legea impune o anumită formă pentru validitatea contractului, cum este forma notarială în cazul imobilelor, nerespectarea ei atrage nulitatea absolută, ceea ce înseamnă că cumpărătorul nu devine proprietar în acte, nu poate intabula imobilul în Cartea Funciară și nu îl poate vinde mai departe.
Un apartament nou este întotdeauna mai sigur din punct de vedere juridic decât unul vechi
Cumpărătorii naivi cred adesea că blocurile noi vin la pachet cu o garanție juridică absolută deoarece cred că dacă este nou-construit automat asta înseamnă că actele sunt verificate și că nu există un istoric complicat de proprietari sau foști chiriași.
Spre deosebire de un apartament vechi unde verifici doar contractele anterioare și extrasul de carte funciară, la un dezvoltator imobiliar analiza juridică, numită adesea și Due Diligence trebuie să fie mult mai detaliată.
Mulți dezvoltatori construiesc mai multe etaje decât prevede legea sau modifică compartimentările fără aprobare, iar conform Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, o clădire care nu respectă autorizația nu poate primi certificatul de atestare a edificării.
Fără acest certificat, blocul nu poate fi intabulat, iar tu nu vei putea deveni proprietar în acte, chiar dacă ai plătit integral apartamentul. O clădire finalizată din punct de vedere tehnic poate rămâne nefuncțională din punct de vedere juridic în absența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Acest document esențial nu poate fi semnat dacă dezvoltatorul nu obține în prealabil toate avizele obligatorii privind securitatea la incendiu, protecția mediului și branșamentele de utilități.
Consecința directă pentru cumpărători este imposibilitatea încheierii de contracte individuale pentru furnizarea utilităților. Astfel, aceștia riscă să fie facturați prin rețeaua temporară de organizare de șantier a firmei constructoare, plătind tarife comerciale substanțial mai mari.
Pentru o mai bună siguranță juridică a investiției, este recomandat să verifici autorizația de construire, inclusiv termenul de valabilitate al acesteia, împreună cu certificatul de urbanism și certificatul de edificare. Aceste documente oferă informații importante cu privire la legalitatea construirii și la situația juridică a imobilului.
În final, înainte de a lua o decizie cu privire la un imobil, este important să nu te bazezi exclusiv pe experiențele altora sau pe ceea ce „se face în practică”, ci să verifici situația juridică concretă și cerințele prevăzute de lege alături de un profesionist.
Într-o tranzacție imobiliară, informarea corectă și verificările realizate din timp pot face diferența dintre o achiziție sigură și o problemă juridică dificil de remediat ulterior.
Dacă ți-a plăcut ce ai citit până acum și consideri că este util să afle și alții, nu ține doar pentru tine.
Te invităm, așadar, să dai like & share printr-un simplu click mai jos.
Totodată, te invităm să lași un comentariu prin care să ne spui cum ți s-a părut această ediție și ce ai vrea să analizăm în edițiile viitoare.
Îți mulțumim!
Be Smart & Stay Safe!
Echipa TGZ Legal.